作者 / 金嶺理財顧問 Daisy Lee
如果你家也有一塊祖傳農地，長輩口中的「留著有感情」，但日常除了割草就沒其他功能——賣吧，捨不得；不賣，又覺得資金卡在土裡。這篇文章要給你一個不激烈、也更務實的答案：先讓土地產生現金流，再決定要不要賣。
台灣的農地有一個關鍵原則：農地應該農用。法律怎麼看？《農業發展條例》把「農業用地」和「作農業使用」定義得很清楚，包含耕作、畜牧、相關農業設施等；即便休耕或遇到不可抗力，有些情況仍視為農用，這是日後你要享受稅務優惠、或辦理相關變更的重要前提。
很多人糾結在「賣了可不可以少繳一點稅」。其實《土地稅法》有一條大家都該知道的：作農業使用的農業用地，移轉給「自然人」時，可以申請不課徵土地增值稅。但這不是一次性的通關密語——承受人取得後若被查到沒有農用、又未在限期內恢復，或之後再度不農用，再移轉時就會課徵。所以別為了一時節稅，把地的用途弄得灰色地帶，後面補稅更痛。
那麼，不賣地，還能怎麼把地「變現」？
第一條路是出租。政府推「小地主大專業農」好幾年了，鼓勵不耕作的地主把土地租給專業農民經營；各地農會與農糧署有獎勵與配套（例如租賃、設備補助、經營計畫書等制度化流程）。這條路的好處是保留資產、降低管理負擔，還有機會搭上「環境給付」等政策工具，讓土地恢復生產功能，兼顧形象與現金流。
第二條路是以地融資。白話說，把農地抵押給銀行或農會，取得週轉或投資資金，同時保留所有權。實務上，金融機構會看權屬是否單純（例如非持分）、使用分區、是否有農用或農業計畫、以及你的資金用途與還款能力；這些資料愈完整，核貸成功率愈高。若你本來就打算把地活化（出租、復耕或農業設施改善），把計畫書準備好，一次講清楚，會省去很多來回。政策性農業貸款（如小地主大專業農相關貸款）也有明文要點可依，對新手很友善。
第三條路是中長期的變更或再開發。這條路門檻最高、時間最長，也最仰賴專業：你得釐清土地位在都市或非都市、屬哪一種使用分區，是否能依法提變更或容許使用，過程會牽涉審議、回饋金、以及跨局處的協調。若只是短中期需要資金，這條路比較像「順勢規劃」，不適合當救急藥。
當然，你也可以選擇賣。若家族已確定不再經營，且短期真的需要一筆較大的現金，出售不是禁忌。只是提醒兩點：
若想走不課徵土地增值稅的優惠，必須確保你「移轉時」符合農地農用、且買方是自然人；未來對方若未農用，再移轉就會被課稅。這是法條白紙黑字寫的，不是仲介口耳相傳。
產權若是「多人持分」或地上有權利負擔，交易效率會大打折扣；有時候，先把權屬整理好（例如分割、塗銷、協議書），後面不論賣地或融資都會順得多。《農業發展條例》也對耕地分割有最低面積門檻（多數情況每人不得低於 0.25 公頃），這些都會影響你能否順利分割與處分。
那實際怎麼選？我習慣先問三個問題：
第一，你需要多快的現金？ 如果三到六個月內就要到位，優先考慮「以地融資」或「先出租、再融資」的混合解。賣地流程也常常拖，未必比較快。
第二，家族對這塊地有沒有「非金錢」價值？ 有些地本人不太用，但逢年過節仍是家族聚點。這種情況，出租比出售能維持更多關係與情感的緩衝。
第三，法規面的紅線踩到了沒？ 包含農地農用、分區、既有設施是否合法、是否涉及農舍或容許使用等。越早體檢，越不會在簽約前夕踩雷。
講到這裡，你會發現真正困難的不是「賣不賣」，而是資料盤點與決策順序。只要把權屬（單一還是持分）、分區（都市/非都市、農業或保護）、使用現況（農用證明、是否可出租、是否可申貸）釐清，答案通常呼之欲出。
